アパートの家賃設定から逆算して建築費の総額を考えよう

アパートを建築する際の建築費用は、家賃収入の範囲内で少しゆとりをもって返済できるのが理想的。

しかし現実にはそうでもないようです。

考えてみましょう

■もっとも手堅く、間違いのない算出方法。

考え方としては非常に手堅く、賢明な算出方法です。

アパート建築場所の周辺をリサーチすると、そのエリアの家賃相場というのが出てきます。

当然ですが、人気の土地だと家賃相場が高くなり、人気が低ければ相場は低くなります。

賃貸で人気と言えば吉祥寺でしたが、吉祥寺は今県外にあるそうです。

〇今賃貸で人気の場所とは?>>http://news.mynavi.jp/news/2017/02/02/103/

いくら最新の設備を備えているといっても、相場より1万円も2万円も家賃設定が高くなってしまっては入居者は集まりません。

周辺の相場が6万円なら6万5,000円~6万8,000止まりということになります。

仮に8戸のアパートなら家賃6万8,000円でトータル54万4,000円ということになります。

建築費として借入れした融資額の返済比率を総収入の30%と仮定すると、16万3,200円。

つまり16万3,200円の月々返済額で済む建築費で行えということです。

■現実には建築費の価格交渉はむずかしい。

上記のような計算方法は試算を行う過程で必ず行われますが、結果的にはアパート建築業者の建築費の相場というものがあり、その相場もユニットといって、同じ資材を効率よく大量に使うことでソコソコの安値を維持している状態です。

現在8戸建てのアパートで建築費の相場は3,500万円~5,000万円ですが、先のような家賃設定から遡って、「建築費が高いから安くしろ」という交渉はむずかしいと思います。

■家賃相場から逆算したアパート建築費の借入れはもっとも堅実です。

しかし現実にはそうもいかないので、注意しましょう。

現実には、返済比率を高くしてギリギリで回転させるか、ローンの返済期間を長くするか、どちらかの方法をとっているのが実状です。

見通しがあまりにも苦しいようならアパート経営そのものを諦めることも必要です。